义乌老板必看：商铺、厂房出租，收上来的租金要交几道税？

在国际商贸城周边有个自己的商铺，或者在城西、北下朱有个小厂房，租出去每月收一万块——不少义乌老板把这当成“睡后收入”。真到申报的时候才发现，这笔钱要过的税不止一道。下面按税种一道道拆开算，每条都对着现行条文，能查得到出处。

一、房产税：出租按租金12%，自用按余值1.2%

这是最容易被漏掉的一道。《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条写得很清楚：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条给了两个税率：按房产余值算的，税率1.2%；按租金收入算的，税率12%。

也就是说，同一间铺子，自己用和租出去，计税方式完全是两套：

• 自己经营用：按房产余值×1.2%。比如厂房原值200万，假设省里规定的减除幅度是30%，余值140万，一年房产税1.68万（具体减除幅度以浙江省规定为准）。
• 租给别人：按租金收入×12%。年租金12万，房产税就是1.44万，是前一种算法的近一倍。

还有一条常被误解：条例第五条规定“个人所有非营业用的房产”免纳房产税。自己住的家宅确实免，但只要拿去出租、或者开店经营，就属于营业用，这道税就躲不开了。条例第七条还规定房产税按年征收、分期缴纳，具体纳税期限由省级政府确定，不是“年底想起来再交”。

二、增值税：先看起征点，再看征收率

出租不动产属于增值税应税行为。按《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号），2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人按月计税的起征点是月销售额10万元，按季计税的是30万元，按次纳税的是每次（日）1000元。

自然人属于小规模纳税人。所以月租金1万的商铺，落在起征点以内，这一道先不用缴；但如果几个商铺加起来的月租金过了10万，或者一次性收了好几年的租金，就要按不动产经营租赁的规定计算。按《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），其他个人出租非住房按5%的征收率计算，向不动产所在地主管税务机关申报；出租住房则按5%减按1.5%。

顺带提醒两件实操上的事：其他个人出租不动产可以向不动产所在地税务机关申请代开发票；但反过来，你向其他个人出租，是不能开也不能代开增值税专用发票的。租客是企业、非要专票抵扣的，这一点谈租约时就得说清楚。

三、个人所得税：财产租赁所得，20%

个人出租房产的租金，属于个人所得税的“财产租赁所得”，适用20%的比例税率。计税不是直接拿租金乘20%，中间有几项能扣：

• 出租过程中缴纳的税金、附加，凭完税凭证可以从租金收入里扣；
• 由你负担的修缮费用，凭有效准确凭证扣除，每次以800元为限，一次扣不完的可以结转到下一次继续扣，直到扣完（《征收个人所得税若干问题的规定》，国税发〔1994〕089号第六条）；
• 每次收入不超过4000元的，减除800元费用；4000元以上的，减除20%的费用。

拿前面的例子算一遍：月租金1万，先扣掉当月房产税1200元、印花税10元，余下8790元，再减20%的费用1758元，应纳税所得额7032元，个税1406元/月，一年约1.69万。

四、印花税和城镇土地使用税

租赁合同属于印花税的应税凭证，按租金的千分之一计税，是双方都要缴的。年租金12万，印花税120元，金额不大，但漏了就是漏了。

城镇土地使用税按你实际占用的土地面积乘当地等级税额，义乌不同地段的土地等级不一样，税额标准要看主管税务机关的认定，没有统一的一个数。自有厂房、有独立院落的商铺，别默认自己不用交。

五、把账合起来看

税种	计税依据	税率/标准	年租金12万时
房产税	租金收入	12%	约1.44万
增值税	月销售额	起征点内不征	0（月租1万）
个人所得税	租金扣除税费、修缮费后	20%	约1.69万
印花税	租金	1‰	120元
城镇土地使用税	占用土地面积	地方等级税额	按地段认定

三项能算清的部分加起来约3.14万，占12万年租金的26%左右。很多老板报价时只想着“周边都租这个价”，没把这26%算进成本，年底一结账才发现白忙。

这类账我们每个月都在看。金帆（义乌）财税管理有限公司在义乌做了十年，国际商贸城、篁园、北下朱的账都做过，十个出租商铺的老板里，有八个只报了增值税，房产税压根没想起来。拿不准自己该交哪几道，可以先打 135 6699 1667 问一句，问清楚再决定怎么办。

六、几个高频问题

1. 摊位转租，房产税要不要我交？

房产税的纳税人是产权所有人。你从市场租下摊位再转租，房产税一般不在你这一道，但增值税和个人所得税跑不掉，转租差价照样是应税收入。具体认定以主管税务机关为准。

2. 租客不要发票，是不是就不用申报？

不是。申报义务看的是有没有发生应税行为，不看开没开发票。租金收入长期不入账、又和房产、水电对不上，反而是风险点。

3. 以个体户名义出租，和自然人出租一样吗？

不完全一样。租金进了个体户的账、又属于个体户经营范围的，通常按经营所得走，和自然人按财产租赁所得算，扣除项目和税率都不同。个体户不建账被核定征收的，情形又变一遍，可以对照个体户不建账、核定征收那篇看。

4. 有没有优惠可以少交？

小微企业的税收优惠每年都在调整，去年的政策今年不一定还能照用，先确认资格和适用年度再算。2026年小微企业税收优惠汇总可以对着看，具体申报口径以主管税务机关为准。

来源依据

• 《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条、第五条、第七条：http://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c100010/c5196866/content.html
• 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）：http://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c100012/c5194629/content.html
• 《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号，2026年1月30日）：http://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c102416/c5247434/content.html
• 《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发〔1994〕089号）第六条：http://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c100011/c5216297/content.html

本文所引政策以现行有效文本为准，具体适用请以主管税务机关口径为准；涉及金额的举例仅为说明算法，不构成税务意见。日常记账、申报这些活，交给代理记账做也是常见选择。

租金这笔账，产权情况、房屋用途、纳税人身份不一样，算法就跟着变。拿不准的，可以先打 135 6699 1667 找我们问清楚，问完自己办也行。