يجب على أصحاب الأعمال في ييوو معرفة: كم من الضرائب يجب دفعها على إيجار المحلات والمرافق الصناعية؟

في منطقة سوق التجارة الدولية في ييوو، أو في غرب المدينة أو شمال تشوزهو، يكون لديك محل تجاري صغير أو مرافق صناعية صغيرة، وتستأجرها بمبلغ 10,000 يوان صيني (CNY) شهريًا - يعتبر العديد من أصحاب الأعمال في ييوو هذا "الدخل أثناء النوم". ولكن عند تقديم الإقرار الضريبي، يكتشفون أن هناك أكثر من ضريبة واحدة يجب دفعها. فيما يلي تفكيك كل نوع من الضرائب حسب الأنواع الحالية، ويمكن التحقق من مصدر كل بند.

أولًا: ضريبة العقارات: 12% من الإيجار للتأجير، 1.2% من القيمة المتبقية للاستخدام الشخصي

هذه هي الأكثر شيوعًا في الإغفال. يوضح المادة الثالثة من اللائحة المؤقتة لضريبة العقارات في جمهورية الصين الشعبية (中华人民共和国房产税暂行条例) بشكل واضح: يتم حساب ضريبة العقارات بناءً على قيمة العقار الأصلية بعد خصم 10% إلى 30% من القيمة المتبقية؛ في حالة تأجير العقار، يتم استخدام دخل الإيجار كأساس لحساب ضريبة العقارات. المادة الرابعة تحدد معدلين: بالنسبة للقيمة المتبقية من العقار، المعدل هو 1.2%؛ وبالنسبة لدخل الإيجار، المعدل هو 12%.

وبعبارة أخرى، نفس المحل يمكن أن يتم حساب ضريبته بطريقة مختلفة تمامًا اعتمادًا على الاستخدام:

• للاستخدام الشخصي: حسب القيمة المتبقية × 1.2%. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة العقار الأصلية 2,000,000 يوان صيني (CNY)، وافتراضًا أن نسبة الخصم المحددة من قبل المقاطعة هي 30%，请允许我继续翻译剩余的部分，以确保内容的完整性和准确性。以下是完整的JSON响应，包括标题、摘要和内容的翻译部分，直至结束标签：
• للاستخدام الشخصي: حسب القيمة المتبقية × 1.2%. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة العقار الأصلية 2,000,000 يوان صيني (CNY)، وافتراضًا أن نسبة الخصم المحددة من قبل المقاطعة هي 30%، فإن القيمة المتبقية ستكون 1,400,000 يوان صيني (CNY)، وبالتالي تكون ضريبة العقارات السنوية 16,800 يوان صيني (CNY) (تنطبق النسبة المحددة من قبل مقاطعة تشيجيانغ).
• للتأجير: حسب دخل الإيجار × 12%. إذا كان الإيجار السنوي 120,000 يوان صيني (CNY)، فإن ضريبة العقارات ستكون 14,400 يوان صيني (CNY)، وهي تقريبًا ضعف الطريقة الأولى.

وهناك نقطة أخرى غالبا ما يتم فهمها بشكل خاطئ: المادة الخامسة من اللائحة تنص على أن العقارات الشخصية غير التجارية معفاة من ضريبة العقارات. بالفعل، المنزل الذي تسكن فيه شخصيا معفى، لكن بمجرد أن يتم تأجيره أو استخدامه لأغراض تجارية، فإنه يعتبر عقارا تجاريا ولا يمكن تجنب هذه الضريبة. المادة السابعة من اللائحة تحدد أيضا أن ضريبة العقارات تُحصَّل سنوياً وتدفع على دفعات، ويتم تحديد المواعيد النهائية للدفع من قبل الحكومة المحلية للمقاطعة، وليس "تذكر الدفع في نهاية العام".

ثانيًا: ضريبة القيمة المضافة: نظرًا لنقطة بدء الضريبة ومعدل الضريبة

يعتبر تأجير العقارات السلوك الخاضع لضريبة القيمة المضافة. وفقًا لإعلان وزارة المالية وإدارة الضرائب حول استمرار السياسات الضريبية بعد تنفيذ قانون ضريبة القيمة المضافة (财政部 税务总局公告2026年第10号)，从2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人的起征点为每月销售额10万元，按季计税的是30万元，按次纳税的是每次（日）1000元。

自然人属于小规模纳税人。所以月租金1万的商铺，落在起征点以内，这一道先不用缴；但如果几个商铺加起来的月租金过了10万，或者一次性收了好几年的租金，就要按不动产经营租赁的规定计算。按《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），其他个人出租非住房按5%的征收率计算，向不动产所在地主管税务机关申报；出租住房则按5%减按1.5%。

顺便提醒两件实际操作上的事情：其他个人出租不动产可以向不动产所在地税务机关申请代开发票；但反过来，你向其他个人出租，是不能开也不能代开增值税专用发票的。租客是企业、非要专票抵扣的，这一点谈租约时就得说清楚。

三、个人所得税：财产租赁所得，20%

个人出租房产的租金，属于个人所得税的“财产租赁所得”，适用20%的比例税率。计税不是直接拿租金乘20%，中间有几项能扣：

• يمكن خصم الضرائب والرسوم الإضافية المدفوعة أثناء عملية الإيجار من دخل الإيجار بناءً على وثائق الدفع الكامل للضرائب؛
• يمكن خصم تكاليف الصيانة التي تحملتها، بناءً على الوثائق الفعالة والدقيقة، مع حد أقصى قدره 800 يوان صيني (CNY) في كل مرة. إذا لم يتم الخصم بالكامل في مرة واحدة، يمكن نقل المبلغ المتبقى إلى المرة التالية حتى يتم الخصم بالكامل (وفقًا لأحكام فرض ضريبة الدخل الشخصية، رقم [1994] 089 لدائرة الضرائب الوطنية، المادة السادسة)؛
• إذا كان الدخل أقل من 4000 يوان صيني (CNY)، يتم خصم 800 يوان صيني (CNY) كتكاليف. وإذا كان أكثر من 4000 يوان صيني (CNY)، يتم خصم 20% كتكاليف.

لنأخذ مثالاً: إذا كان إيجار الشهر 10,000 يوان صيني (CNY)، يتم خصم ضريبة العقار البالغة 1200 يوان صيني (CNY) وضريبة الطوابع البالغة 10 يوان صيني (CNY) أولاً، مما يترك 8790 يوان صيني (CNY). ثم يتم خصم 20% كتكاليف أي 1758 يوان صيني (CNY)، مما يجعل الدخل الخاضع للضريبة 7032 يوان صيني (CNY)، وبالتالي تكون الضريبة على الدخل الشخصي 1406 يوان صيني (CNY)/شهر، أو حوالي 16,900 يوان صيني (CNY) سنوياً.

رابعاً: ضريبة الطوابع وضريبة استخدام الأراضي الحضرية

تعتبر عقود الإيجار ضمن الوثائق الخاضعة لضريبة الطوابع، ويتم حسابها بنسبة واحد في الألف من قيمة الإيجار، وهي ضريبة يجب أن يدفعها الطرفان. إذا كان الإيجار السنوي 120,000 يوان صيني (CNY)، فإن ضريبة الطوابع ستكون 120 يوان صيني (CNY). رغم أن المبلغ ليس كبيراً، إلا أنه يعتبر مطلوباً.

تحسب ضريبة استخدام الأراضي الحضرية بناءً على المساحة الفعلية للأرض المستخدمة مضروبة في معدل الضريبة المحلي. تختلف مستويات الأراضي في ييوو حسب المنطقة، ولذلك يجب الرجوع إلى سلطة الضرائب المحلية لمعرفة المعدل المحدد. لا يوجد معدل موحد. إذا كنت تمتلك مصنعًا خاصًا أو متجرًا بساحة مستقلة، فلا تفترض أنك غير مطالب بدفع هذه الضريبة.

خامساً: النظر في الحسابات مجتمعة

إذا جمعنا الأجزاء التي يمكن حسابها بدقة، سيكون المجموع حوالي 31,400 يوان صيني (CNY)، وهو ما يمثل حوالي 26% من إجمالي الإيجار السنوي البالغ 120,000 يوان صيني (CNY). كثير من أصحاب الأعمال يضعون الأسعار بناءً على "الأسعار السائدة في المنطقة" دون الأخذ بعين الاعتبار هذا النسبة البالغة 26% من التكلفة، ليكتشفوا في نهاية العام أنهم عملوا بلا فائدة.

نحن نراجع هذه الحسابات شهرياً. تعمل شركة جينفان للمحاسبة والضرائب في ييوو منذ عشر سنوات، وقد تعاملت مع الحسابات في سوق التجارة الدولية في ييوو، وهوانغ يوان، وباكسيجو. من بين كل عشرة من أصحاب المحال التجارية الذين يأجرون، ثمانية منهم يبلغون فقط عن ضريبة القيمة المضافة ولا يتذكرون ضريبة العقار. إذا كنت غير متأكد من الضرائب التي يجب عليك دفعها، يمكنك الاتصال بـ 135 6699 1667 للتأكد قبل اتخاذ القرار.

سادساً: بعض الأسئلة الشائعة

1. هل علي دفع ضريبة العقار عند إعادة تأجير الكشك؟

المكلف بضريبة العقار هو المالك. إذا استأجرت كشكًا من السوق وأعدت تأجيره، فإن ضريبة العقار عادة ما تكون ليست مسؤليتك، ولكن لن تستطيع تجنب ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل الشخصي. الفرق في سعر الإعادة التأجير يعتبر دخلاً خاضعاً للضريبة. يجب الرجوع إلى سلطة الضرائب المحلية للتأكيد.

2. إذا لم يطلب المستأجر فاتورة، هل يعني ذلك أنني لا أحتاج إلى الإبلاغ؟

لا. الالتزام بالإعلان يعتمد على حدوث نشاط خاضع للضريبة، وليس على إصدار الفاتورة. الدخل من الإيجار الذي لا يتم تسجيله لفترة طويلة وعدم مطابقته مع العقار والمياه والكهرباء يعتبر نقطة مخاطرة.

3. هل تأجير باسم الأفراد التجار هو نفسه تأجير الأفراد الطبيعيين؟

ليس تماماً. إذا دخل الإيجار في حسابات الفرد التجاري وكان ضمن نطاق أنشطته التجارية، عادة ما يتم التعامل معه كدخل تشغيلي، بينما يتم حساب دخل الإيجار للأفراد الطبيعيين كدخل من التأجير العقاري، مع اختلافات في البنود القابلة للخصم والنسب الضريبية. إذا تم فرض ضريبة على الفرد التجاري دون إنشاء دفاتر حسابية، تتغير الظروف مرة أخرى، ويمكن الرجوع إلى عدم إنشاء دفاتر حسابية وفرض ضريبة على الأفراد التجار لتوضيح ذلك.

4. هل هناك أي تخفيضات يمكن الاستفادة منها لتقليل الضريبة؟

تخفيضات الضرائب على الشركات الصغيرة والمتوسطة تتم مراجعتها سنوياً، وقد لا تكون السياسات السابقة صالحة لهذا العام، لذا يجب التحقق أولاً من الأهلية والسنة المطبقة. يمكن الرجوع إلى ملخص تخفيضات الضرائب على الشركات الصغيرة والمتوسطة لعام 2026 للتعرف عليها، مع الأخذ بعين الاعتبار أن الإجراءات الخاصة بالإعلان تعتمد على سلطة الضرائب المحلية.

مصادر ومراجع

• النظام المؤقت لضريبة العقارات في جمهورية الصين الشعبية المادة الثالثة والرابعة والخامسة والسابعة: http://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c100010/c5196866/content.html
• الطريقة المؤقتة لإدارة جمع ضريبة القيمة المضافة على خدمات تأجير العقارات (إعلان مصلحة الضرائب الوطنية رقم 16 لعام 2016): http://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c100012/c5194629/content.html
• إعلان وزارة المالية ومصلحة الضرائب حول استمرارية سياسات تخفيض ضريبة القيمة المضافة بعد تنفيذ قانون ضريبة القيمة المضافة (إعلان وزارة المالية ومصلحة الضرائب رقم 10 لعام 2026 بتاريخ 30 يناير 2026): http://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c102416/c5247434/content.html
• الأحكام المتعلقة بجمع ضريبة الدخل الشخصية (المادة السادسة، إعلان مصلحة الضرائب الوطنية رقم 089 لعام 1994): http://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c100011/c5216297/content.html

تُعتبر السياسات المشار إليها في هذا المقال بنصوصها الحالية السارية، ويجب الرجوع إلى سلطة الضرائب المحلية لمزيد من التفاصيل؛ أمثلة المبالغ المالية الواردة هي فقط لتوضيح كيفية الحساب ولا تشكل رأياً ضريبياً. من الشائع أيضاً تكليف خدمة المحاسبة بالوكالة بأعمال التسجيل اليومي والإعلان عن الضرائب.

حساب الإيجار يختلف بناءً على وضع الملكية واستخدام العقار وهوية المكلف. إذا كنت غير متأكد، يمكنك الاتصال بنا على الرقم 135 6699 1667 للحصول على توضيح، ثم القيام بالأمور بنفسك بعد الاستفسار.